彰化員林房仲推薦李  員林買屋 / 員林買房 - 員林3房美廈附車位｜彰化員林房仲推薦李凰寧

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：738 萬
參考單價：16.18 萬/坪
地址：彰化縣員林市員水路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：45.6 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.91 坪
附屬建物面積：3.73 坪
共同使用：14.96 坪
土地面積：10.26 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：昇降平面式

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：633 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：縣立育英國小,縣立明倫國中
鄰近公園：早安公園
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格與坪數效益高：總價 738 萬包含車位，單價約 16 萬，在員林市區屬合理區間，空間達 45.6 坪且為 3 房 2 廳 2 衛，格局寬敞實用。 2. 即買即住：屋況佳且裝潢完好，省去重新裝修的時間與金錢成本。 3. 學區優勢明確：鄰近縣立育英國小與明倫國中，對於有子女就學需求的家庭相當便利。 4. 持有成本低：每月管理費僅 633 元，顯示社區公共支出較低，長期持有負擔小。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較舊：屋齡達 32 年，屬於老屋，銀行貸款年限可能受到影響，且設施可能隨時間老化。 2. 頂樓屬性：位於 5 樓 (頂樓)，長期居住可能受日照熱度影響，且需留意屋頂防水與保溫狀況。 3. 車位類型：車位為昇降平面式，相較於平地停車，出入時需等待升降，且需注意車輛高度限制。
機會 (Opportunities)	1. 居住體驗優化：後陽台已加建空間，若未來想調整格局，內部空間仍有改造潛力。 2. 議價空間：因屋齡與頂樓因素，若買賣雙方可達成共識，實際成交價格可能仍有談空間。 3. 生活機能：鄰近早安公園，適合日常休閒與散步，生活圈成熟。
威脅 (Threats)	1. 房屋隱憂： 32 年屋齡的頂樓，需擔憂是否有漏水或管線老化的歷史紀錄，這將影響未來居住品質。 2. 轉手難度：隨著屋齡增長，未來轉售時可能面臨銀行貸款成數降低或買家偏好新樓的挑戰。 3. 市場波動：老屋市場受政策與區域發展影響較大，若周邊更新緩慢，價值成長可能停滯。

2. 物件評論

購買建議：值得列入考慮，但需仔細檢視頂樓狀況。

此物件對於預算有限但追求生活機能與學區資源的購屋者而言，是一項高性價比的選擇。其主要吸引力在於「總價合理」、「附贈車位」以及「屋況良好可拎包入住」，同時員林市的學區資源也是穩定的加分項。

然而，您必須對「32 年屋齡」與「頂樓」這兩個因素有所心理準備。建議在簽約前，特別請專業人員確認屋頂防水工程狀況、漏水痕跡以及管線老化的程度。若能確認無重大隱憂，這將是一筆居住舒適且成本可控的資產。

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群義房屋南彰化大埔加盟店

經紀業名稱: 允揚不動產開發有限公司

證號: (113)登字第465670號

哈囉，大家好！我是一位充滿熱情的房仲專家，專注於員林和彰化地區的房屋、土地買賣。我的名字叫做[李凰寧]，我以誠實、負責、細心的態度來對待每一位客戶。
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